东莞三旧改造一词来源于广东，早在2008年7月，刚刚来广东主政的汪洋就给广东佛山出了一道考题：产业转型、城市转型和环境再造，争当探索科学发展模式的排头兵。领命出征的佛山祭出了“三旧改造”的大旗，并探索出为全省、全国瞩目和赞誉的“三旧改造佛山模式”。
 
东莞三旧改造是广东特有的旧城改造办法。三旧分别指的是：旧城镇、旧厂房、旧村居。
 
广东“三旧改造”用地审查报批八大常见问题解析
 
广东“三旧”用地审查报批中，无合法用地手续旧村庄建设用地如何报批？租赁土地可否完善征收手续？超标“三地”怎样报批？已批准的“三旧”改造方案变更有哪些细节？“三旧”改造地块上盖物比例如何要求……
 
今天，同信瑞丰财税聚焦广东“三旧”用地审查报批八大常见问题，并结合广东现行的“三旧”用地报批政策进行解析。
 
 
具体内容如下：
 
情况一：无合法用地手续旧村庄建设用地报批
 
广东省内，针对部分申请自行改造的旧村庄改造项目，往往会涉及具有合法用地手续和无合法用地手续的土地，那么，在作为一个整体申办用地手续时，就会存在一个问题。
 
因部分用地无合法用地手续，既不适用旧村庄集体建设用地转为国有建设用地的报批方式；同时，因为无法提供征地补偿协议等材料，也不适合按照历史用地完善征收续方式上报。
 
出现这样的问题如何？2015年广东印发的《促进我省经济稳定增长和转型升级的国土资源保障措施》，即粤国土资办公发〔2015〕94号文，对此提出了解决方法：
 
对于旧村庄改造其中涉及的无合法用地手续的集体土地，可以先由市、县人民政府按规定完善建设用地手续，再参照粤府〔2009〕78号文的规定，由原村集体提出相关申请，与该项目涉及具有合法用地手续的土地一并报省办理集体建设用地转为国有建设用地手续。
 
 
情况二：租赁土地可否完善征收手续
 
在历史用地完善征收的过程中，存在集体经济组织将自己使用的或出租的无合法手续用地申请办理完善征收手续的情况。
 
对此，因为征地协议是征地行为的必要证明材料，具有唯一性和不可替代性；农村集体经济组织使用自有的或出租的土地一直保留为集体土地性质，广东目前明确，该类土地不能由承租人按照完善征收手续的方式办理征收手续，如确需完善土地征收手续，应当由原村集体提出相关申请。
 
 
情况三：“三旧”改造地块上盖物比例
 
广东印发的《关于深入推进“三旧”改造工作的实施意见》，即粤国土资规字〔2018〕3号文明确规定，严格把握用地时间范围及上盖物占地比例。
 
2009年12月31日前已建设使用，地块上盖物基底面积占入库单元地块面积比例达30%以上，符合土地利用总体规划，经第二次全国土地调查和最新的土地利用现状图认定为建设用地，布局散乱、利用不充分、用途不合理、规划确定改造的低效存量建设用地，可按规定纳入"三旧改造范围。
 
上盖物基底面积占入库地块面积比例不足30%的，经原土地权利人自愿申请，可按照2009年12月31日前上盖物占地面积确定可纳入标图建库的用地面积；上盖物占地比例符合建设用地规划许可证、土地供应法律文书等载明的规划条件，可不受30%比例限制。
 
 
情况四：改造项目是否进行实质性改造
 
根据粤府〔2009〕78号文的相关规定，改造利用必须与完善手续相挂钩，只完善手续而不进行改造的项目不符合“三旧”改造政策要求，这一问题主要由市县“三旧”改造主管部门审核把关。
 
对规划用途未发生改变的项目，如工业改工业、商业改商业、居住改居住项目，各地应当通过实际掌握的情况或者有关主管部门的审查意见等进行分析判断，近期确无改造意愿的不得为其办理报批手续。
 
 
情况五：超标“三地”问题
 
根据粤国土资规字〔2018〕3号文的规定，“三地”单块面积大于3亩，或者累计面积超过改造项目用地面积10%的，且原则上不超过20%的，可报地级以上市人民政府根据个案处理原则进行审批。
 
值得一提的是，上述规定虽然有利于归整改造地块，但如果超标“三地”面积过大，那以避免会影响正常的土地管理秩序，有出现规避土地招拍挂的可能。
 
由此，广东严控超标“三地”的面积和比例，原则上不应超出太多，且必须符合边角地、夹心地、插花地的定义，即是被改造地块分割、包围或穿插，难以单独出具规划要点的土地。
 
 
情况六：“三旧”改造项目最小规模
 
“三旧”改造旨在合理整合土地资源，推进全省成片连片改造。
 
因为广东各地“三旧”地块的区域条件不同，加上省出台的“三旧”改造政策没有对改造项目的最小规模作出统一规定，该省指引各地在推进改造时，应当积极推进区域整合改造，尽量避免单栋房屋的零散改造或部分地段的局部改造。
 
同时，该省建议改造项目的面积不低于1公顷；对于小于1公顷的改造项目，依据城市规划标准、相关规划等对项目改造方案进行严格审查，确保落实规划控制目标。
 
 
情况七：已入库现状非建设用地报批
 
广东《关于建立“三旧”改造地块标图建库动态调整机制的通知》粤国土资试点发〔2011〕175号文规定，现状有部分不属于建设用地的土地可以通过提供“属于同一宗地”的证明材料而整体纳入“三旧”改造范围。
 
针对已入库的部分土地，以符合“三旧”改造为前提，不能直接在图上变更为建设用地，需要由地级以上市人民政府按照相关规定先行完善或办理农用地转用手续，将地类变更为建设用地，再办理“三旧”改造的相关报批手续。
 
针对特殊情况，粤国土资规字〔2018〕3号文指出，属于生态修复类改造项目，规划用途为非建设用地的，如能提供相关主管部门出具的项目属于生态修复类型的证明材料，可按规定纳入标图建库范围；"二调"认定为非建设用地，但实地在2009年12月31日前已经建设使用且符合上盖物占地比例要求的，可按规定纳入标图建库范围。
 
 
情况八：已批准的“三旧”改造方案变更细节
 
按照粤国土资规字〔2018〕3号文规定，涉及将旧村庄集体建设用地转为国有建设用地的，改造方案报所在的市、县级人民政府审批，土地征收手续报地级以上市人民政府根据省人民政府委托进行审批。
 
广东省“三旧”改造政策允许旧村庄集体建设用地以相对简便方式转为国有建设用地，前提条件是土地变为国有后仍交由原农村集体经济组织使用，村集体和农民的合法权益得到了有效保障；需要转让给其他市场主体的，需在实施供地后按照现行土地管理的相关规定办理转让手续。
 
以上就是同信瑞丰财税关于“广东“三旧改造”用地审查报批八大常见问题解析”的分享，“三旧”改造是国土资源部与广东省开展部省合作，推进节约集约用地试点示范省工作的重要措施。开展“三旧”改造的项目，必须符合城市土地利用总体规划、城乡总体规划，纳入“三旧”改造总体规划、年度计划，已纳入省“三旧”改造监管数据库，需制订改造方案，并且通过市（县）人民政府的批准。随着社会的发展，三旧改造是水到渠成的事，保留城市记忆的同时也是对文化的保护和传承！！大家可以简单的了解一下，如果大家还有什么不懂的问题，更多东莞三旧改造问题详情，可咨询同信财税。